Федеральный закон от 14.07.2022
№ 266-ФЗ, вносящий изменения в законы «О персональных данных», «Основы законодательства о нотариате», «О государственной регистрации недвижимости» и иные акты, и ограничивающий доступ к сведениям о собственниках недвижимого имущества, несомненно, создаст определенные проблемы не только в сфере недвижимости, но и в других важных сферах общественной жизни. В ожидании таких проблем на сегодняшний день находятся управляющие компании и товарищества собственников жилья.
Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН),
обратилась в Роскомнадзор с просьбой разработать механизм, который бы позволял нотариусам, сохраняющим доступ к выпискам из ЕГРН, уведомлять собственников помещений о проведении общих собраний. Предложенный механизм, как указано в опубликованной статье электронного издания
«Коммерсантъ», наделит нотариусов полномочиями по представлению на общих собраниях интересов собственников жилья, не раскрывая информацию о них.
Поскольку наши подписчики в большинстве своём далеки от жилищно-коммунального хозяйства и жилищного законодательства, считаем необходимым предоставить небольшую справку для более точного понимания всей проблемы.
Для проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома лицо или лица, по инициативе которых созывается собрание в МКД, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть размещено в системе ГИС ЖКХ, либо направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, либо вручено каждому собственнику под роспись, либо размещено в помещении данного дома, если такая возможность предусмотрена отдельным решением общего собрания. Но, к сожалению, собственники по техническим причинам не всегда могут разместить указанную информацию в ГИС ЖКХ либо в доме не предусмотрен упрощенный порядок уведомления. Поэтому уже на стадии уведомления о проведении собраний могут потребоваться персональные данные собственников помещений. В таком случае инициаторы собраний обращаются в свои управляющие компании за получением сведений о персональных данных жильцов, которые в свою очередь обязаны предоставить такие сведения в течение 5 дней. Причём в данном случае согласие собственника на передачу персональных данных не требуется.
В соответствии с
пунктом 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, номер помещения в многоквартирном доме, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Помимо данной обязанности на управляющие организации и ТСЖ возложена обязанность к любому протоколу общего собрания в качестве приложения прикладывать актуальный реестр собственников помещений и в течение 10 дней направлять его в жилищную инспекцию (
Приказ Министерства и ЖКХ РФ от 28.01.2019 № 44/пр).
С учётом всех перечисленных требований законодательства у организаций, осуществляющих управление МКД, возникает резонный вопрос, как соблюдать обязанности, возложенные на них Жилищным кодексом и рядом других нормативных актов? В качестве решения проблемы был предложен механизм привлечения нотариуса.
Какую конкретно роль планируется отвести нотариусу в данном механизме, не уточнили. Будет ли она ограничена лишь удостоверением факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве и дате рождения, либо направлением уведомлений собственникам о проведении собрания, не раскрывая информацию управляющим компаниям о персональных данных жильцов, или же нотариус сможет непосредственно участвовать от имени такого собственника на собраниях — пока не понятно.
При анализе данной инициативы Редакция «Говорит Нотариат» обратила внимание на следующие моменты:
В соответствии с Положением «О Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16 марта 2009 года № 228, Роскомнадзор является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере СМИ, в том числе электронных и массовых коммуникаций, информационных технологий и связи, функции по контролю и надзору за соответствием обработки персональных данных требованием законодательства РФ в области персональных данных. Данный орган является контрольно–надзорным в сфере защиты прав субъектов персональных данных. Предложенный же механизм, особенно в части представления нотариусами интересов жильцов на собрании, является по своей сути нормотворческой инициативой, и, как минимум, должен выноситься на обсуждение Федеральной нотариальной палатой и Минюстом РФ.
В случае если управляющие организации или товарищества собственников жилья будут обращаться к нотариусу за получением сведений о собственниках в рамках статьи 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате как заинтересованное лицо, какие документы могут быть предоставлены нотариусу для подтверждения обстоятельств, достаточных для получения выписки. Указанная норма не позволяет нотариусу устанавливать информацию о заинтересованности УК и ТСЖ в получении сведений о собственниках лишь со слов представителей таких организаций, а требует наличие именно письменных доказательств, подтверждающих обстоятельства, достаточные для получения выписки из ЕГРН. Те документы, поименованные в качестве примера в статье 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате, вряд ли подойдут для управляющих компаний.
Некоторые эксперты считают, что самым эффективным способом решения проблемы было бы дать доступ УК к данным о собственниках жилья по аналогии с нотариусами и регистраторами, однако опасаются возможных случаев коррупции и злоупотреблению прав со стороны управляющих компаний. Однако данный вариант решения проблемы видится наиболее правильным.
Как минимум, потому что УК, ТСЖ, ЖСК являются субъектами жилищных отношений, на которых законом возложена обязанность определять и вести реестр собственников жилья, а значит должен быть предоставлен доступ к сведениям о ФИО собственников помещений, а также о размерах долей каждого собственника. Более того, запрашиваемые сведения будут связаны с конкретным многоквартирным домом, который обслуживает организация, и ей не будет предоставляться право получать любую информацию по любым объектам недвижимости. Данные организации также несут ответственность за нарушение законодательства в сфере защиты персональных данных, так почему же для них ограничили доступ к сведениям ЕГРН наравне с другими лицами?
1 марта 2023 года в любом случае наступит, и если законодатель не перенесет сроки вступления в силу указанного закона, либо не адаптирует данный закон под потребности граждан и юридических лиц, то всем субъектам ЖКХ, будь то обычным жильцам или организациям, осуществляющим управление жилищным фондом, придётся искать пути решения самостоятельно. Только есть ли эти решения и выполнимы ли они?
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!